Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Почему рынок недвижимости держится только на кредитах

Почему рынок недвижимости держится только на кредитах, а никакого спроса, кроме ипотечного, уже не осталось?

Многие знают, что ипотека сегодня является ведущим драйвером спроса на недвижимость.

Упор государства на поддержку и стимулирование ипотечного кредитования также не вызывает сомнений. Но мало кто понимает, насколько сегодня важны кредиты.

Если судить по отчетности девелоперов или новостным релизам Росреестра, доля ипотеки далека от 100% и редко когда превышает 40–60%. Получается, ей еще есть куда расти, скажете вы, но – не торопитесь.

Сколько раз я ни заявлял, что, кроме ипотеки (да еще субсидий, прежде всего маткапитала), на рынке не осталось спроса, мало кто мог понять ход моих рассуждений.


Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры
Страшилки – основа основ российского >>
На мой уточняющий вопрос, а откуда у народа оставшаяся половина денег (а речь, между прочим, о триллионах рублей), шли невнятные предположения о том, что «накопили».

Поэтому для лучшего понимания истинной роли кредитования начнем с конкретного примера. Предположим, банк выдал Матвею 5 млн руб. на покупку квартиры на вторичном рынке. Проследим дальнейшее движение этих денег и основные типы сделок на рынке недвижимости.

Цепочка сделок на рынке недвижимости

1. Матвей взял ипотечный кредит на 5 млн руб. / купил вторичку у Кости за 5 млн руб.

2. Костя взял эти 5 млн, добавил 2 млн накоплений / купил вторичку у Натальи за 4 млн руб.

/ и еще купил новостройку за 3 млн руб.

3. Наталья взяла 4 млн руб., вырученных с продажи / купила новостройку за 2 млн руб.

/ положила остаток 2 млн в банк

В левой и правой части баланса по 16 млн руб.

Существуют три источника формирования спроса на недвижимость: частные, заемные и средства от продажи вторичной недвижимости. Все три есть в нашем примере. И есть три варианта использования этих денег: купить первичку, вторичку и положить остаток в банк.

Что увидят аналитики и девелоперы

Теперь на секунду представим себя Росреестром и посчитаем долю ипотеки в каждом секторе.

А) По вторичному рынку

Прошло две сделки. Объем 5 + 4 = 9 млн руб. Доля ипотечных сделок по отчетности 5 / 9 = 55%.

Б) По первичному рынку

Две сделки. Объем 3 + 2 = 5 млн руб. Доля ипотечных сделок 0%.

В) По всему рынку недвижимости

Суммарный объем сделок по первичному и вторичному рынку – 14 млн руб.

Доля ипотеки по отчетности 5 / 14 = 36%.

Итак, мы видим, что по отчетностям Росреестра доля ипотеки в спросе составит скромные 36%. Вроде бы ничего страшного не происходит. На рынке ипотеки чуть более трети! – радуются застройщики.

Реальная доля ипотеки в спросе намного выше, чем принято думать

Читатели уже, вероятно, увидели подвох. Ведь очевидно, что все четыре сделки в нашем примере стали возможными только благодаря первоначальным пяти кредитным миллионам. Не будь этих пяти миллионов, не будет ни одной дальнейшей сделки. Фактическое влияние ипотеки – максимальное (Костя вложил два своих миллиона, но это было компенсировано выводом этой же суммы с рынка Натальей).

Из этого следует, что

Статистика аналитических агентств по доле ипотеки в сделках не имеет никакого смысла

Эксперты видят 36%, а на самом деле 100% (весь добавочный спрос обеспечен ипотекой). Поэтому все подсчеты «экспертов» можно спокойно выкидывать в мусорную корзину.

Такое произошло из-за поверхностного учета сделок и полного игнорирования специфики вторичного рынка (деньги, потраченные на покупку вторичных квартир, могут быть использованы при дальнейших сделках).

Весь дополнительный приток денег на рынок недвижимости обеспечивает ипотека

Заметим также, что в нашем примере суммарный вклад незаемных средств равен нулю. Костя снял 2 млн в банке, и ровно эту же сумму положила обратно в банк Наталья. Никакого притока частных денег на рынок недвижимости (в нашем примере) не произошло, а весь приток денег обеспечила ипотека. Иными словами, приток частного спроса за вычетом оттока на рынке недвижимости вполне может быть в районе нуля.

С помощью ипотеки выкупается весь объем новостроек

А теперь обратим внимание еще на одну тонкость.

В систему было влито 7 миллионов (5 – ипотека и 2 частных).

Покинуло систему тоже 7 миллионов (5 через покупку новостроек и 2 обратно в банк).

Несложно заметить, что 2 и 2 взаимно уравновешивают друг друга (хотя это необязательно происходит в точности как в примере).

Если предположить, что в сумме ввод и вывод денег частниками примерно совпадает, мы получаем очень интересную мысль, что объем кредитных вливаний как раз соотносится со стоимостным объемом новостроек.

[ипотека]=[новостройки]

Получается забавная вещь: мы увидели, что по отчетностям девелоперов может быть даже 0% кредитных средств в покупках, но реальная их зависимость от кредитов близка к максимальной.

Такой фокус стал возможным потому, что кредитные деньги на покупку вторички не заканчивают свое хождение, а могут неограниченно долго гулять по вторичному рынку через альтернативы. Это в нашем примере цепочка состояла лишь из четырех трансакций, а на практике количество сделок может быть намного больше.

Например, Петя взял кредит на 5 млн, купил квартиру у Маши. Маша на эти деньги купила у Веры, Вера у Саши, Саша у Вани, а Ваня, наконец, купил новостройку на те же 5 млн.

В итоге ипотечные 5 млн попали к застройщику, но спустя время и сменяя множество владельцев.

При этом самим покупателям невдомек, что они получили деньги благодаря ипотеке. Откуда, например, Ване знать, что его деньги – на самом деле не его деньги, в банковские, которые банк выдал Пете задолго до этого? А между тем это именно так.

Ипотечные деньги все равно попадают к застройщикам, даже если изначально выданы на покупку вторичных квартир

Многие, если не сказать все, эксперты в недвижимости не понимают этого момента. Они полагают, что застройщики берут только ту часть ипотеки, которая непосредственно выдается на покупку первички, но это не соответствует действительности. Опосредованно застройщикам достаются все или почти все деньги, которые поступают и на вторичный рынок!

Без ипотеки рынок недвижимости сразу же встанет

Совершенно очевидно, что в ситуации тотальной зависимости от кредитов (проиллюстрированной выше) отсутствие первоначального импульса приведет к тому, что все связанные сделки станут невозможными. Действительно, если бы в самом первом примере банк не выдал Матвею 5 млн, то это привело бы к отмене сделок сразу на 14 млн! На рынке просто не оказалось бы денег, чтобы запустить цепочки альтернатив. Ведь мы видим, что без кредитов на рынке остались бы жалкие 2 млн Кости (единственного человека с живыми деньгами), которых очевидно недостаточно, чтобы запустить все цепочки (хотя бы по той причине, что большая часть объектов стоят намного дороже). Итог пересыхания ипотечного потока понятен: резкое падение количества сделок и тотальное снижение цен.

Хочешь знать, что будет с ценами, – следи за кредитованием

Всеобъемлющая зависимость рынка от кредитных средств имеет тот несомненный плюс, что в отсутствие значительного частного спроса прогнозировать цены стало намного проще. Как только суммарный объем кредитных средств превышает стоимостную емкость рынка новостроек, происходит рост цен (так произошло в 2018–2019 годах). Как только новостроек будет построено больше, чем выдано кредитов, для выравнивания баланса можно ожидать снижения цен.

Почему ипотечная мультипликация

Теперь пара слов, почему статья называется «Ипотечная мультипликация». Конечно же, это не имеет никакого отношения к мультфильмам, это аллюзия на кредитный (банковский) мультипликатор – известную теорию из макроэкономики. Согласно ей, банки имеют возможность увеличивать денежную массу за счет кредитных операций. По аналогии в нашем случае 5 миллионов ипотеки чудесным образом обеспечили сделки на 14 миллионов, то есть ипотечный мультипликатор составил 14 / 5 = 2,8.

Выводы

То, что вы прочитали выше, имеет колоссальное значение для прогнозирования рынка недвижимости. Как мы увидели, мало кто понимает реальную роль ипотеки в спросе на недвижимость. А раз так – то не может и дать корректные прогнозы.

Давайте еще раз остановимся на ключевых тезисах данной статьи.

1. Необходимо учитывать, что деньги, потраченные на покупку вторичной недвижимости, не заканчивают свое хождение, а вновь могут быть пущены на рынок недвижимости.

2. Доля ипотеки в сделках согласно официальным данным не имеет никакого смысла, так как совершенно не берутся в расчет средства, полученные с продажи другой недвижимости.

3. Ипотечные деньги, попавшие на вторичный рынок, в конечном счете все равно попадают к застройщикам.

4. С помощью ипотеки как раз плюс-минус выкупается весь объем новостроек.

5. Незаемного спроса на сегодняшнем рынке недвижимости России практически не осталось.

6. Без постоянной ипотечной накачки рынок в текущих реалиях умрет сразу.

7. Дальнейшая ценовая динамика на рынке практически полностью определяется соотношением выданных кредитов и стоимостного объема нового строительства.

Источник

Одноэтажная Америка, или страна Западных Эльфов.

Америка. Как много в этом слове, для либерала русского слилось. Пожалуй, именно с этих слов и следует начать материал, призванный осветить состояние одной из важнейших сфер человеческой жизни в США – жилищной сферы. Даже по предварительным прикидкам материал получался настолько большой, что лучше разделить его на несколько частей: Одноэтажная Америка, Многоэтажное строительство, и Особенности покупки, продажи, аренды жилья.

Итак, встречайте, первая часть:

Одноэтажная Америка! Именно так, с большой буквы! Кто из нас не видел в голливудских фильмах эти ряды чудных домов с лужайками, залитые солнцем улицы, играющих детей, м-м-м-м… Великая Американская Мечта! И сразу договоримся, что мы понимаем под Домом Великой Американской Мечты, мы рассматриваем не обязательно одноэтажные дома, это могут быть как двух-трехэтажные, так и крайне скромные одноэтажные конструкции. Главный квалифицирующий признак: здание, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности домовладельца(цев), предназначенное для постоянного проживания людей и может иметь одну или несколько квартир(таунхаус). Рассматривать же мы будем в основном на примере пригородной застройки. Почему? Все просто, дома строятся как комплексно, так и отдельно стоящие, по одним и тем же правилам, аналогам наших СНИП (строительные нормы и правила), но именно пригородная зона комплексной застройки наиболее характерно и полно представляет нам для рассмотрения все интересное.

[Spoiler (click to open)]Сперва слегка окунемся в историю, откуда пошла классическая американская пригородная застройка, «субурбан»? Если не убегать на длинную лекцию в 19-е столетие, и не описывать становление застройки в начале 20-го века, то можно указать точную дату: 27 июня 1934 года правительство, с подписью президента, принимает один из самых важных законов для строительства спальных районов - Федеральный акт кредитования населения с целью покупки частной недвижимости. На дворе была Великая Депрессия, в процессе которой от голода вымерло 6 миллионов американцев, и правительство Рузвельта поистине драконовскими мерами поддерживало порядок и устанавливало правила и законы относительно финансирования частных лиц при покупки жилья, оценки недвижимости, кредитов и частных инвестиций в недвижимость. Были установлены правила строительства частных секторов, и требования страхового обязательства частного жилья.

В новых условиях американцам нужно было дать не просто мечту, а доступную мечту, и этот акт устанавливал порядок предоставления займов: на 15 лет под 5% годовых. К третьему году существования программы, процентная ставка была снижена до 3%, а срок займа увеличен до 20-25 лет, а те, кто получил заем по более высокой ставке могли пройти перефинансирование. Следующий этап активизации строительства приходится на период Второй мировой войны, когда постепенно начали возвращаться её участники, которым государство предоставляло не только помощь в виде различных дотаций, но и обеспечивало хорошей работой. Участников войны всегда устраивали на работу в первую очередь. К слову сказать, этот принцип остается номинально действующим и сегодня (господдержка ветеранов сокращается, по данным Ассоциации Ветеранов армии США, ежедневно 22 ветерана боевых действий кончают жизнь самоубийством, 6500 человек в год).

В конце 40-х и начале 50-х годов, компании начинают строить районы в уже привычной сегодня планировке, с парковыми зонами, офисными зданиями, школами, магазинами, детскими дошкольными учреждениями. Спальные районы уже перестают быть районами, а становятся независимыми муниципальными единицами со своими названиями, почтовыми индексами, телефонными кодами. Большинство населения таких районов работают в черте города, но часть населения получает работу непосредственно внутри таких районов. Малый бизнес начинает распространяться от центра городов к их окраинам, что еще более усиливает развитие спальных районов.
Строились пригороды не просто так, а в соответствии со строгим набором правил. С 1936 по 1940 администрация Теодора Рузвельта издала ряд руководств, которым были обязаны подчиняться все компании-застройщики. Основные положения действительны по сей день (с незначительными поправками).

1. Частные районы должны располагаться в местах, пригодных для проживания без вреда для здоровья (речь идет о том, что, к примеру, рядом с металлургическим комбинатом построить район никак не получится).

2. Районы должны находиться в местах, пригодных для жилья, с минимальным риском для жизни населения (тут подразумевается то, что не стоит строить районы в местах постоянных ураганов, в зонах наводнений или смога, эгегей, привет Луизиане и Канзасу).

3. Каждый район должен иметь полную инфраструктуру, рассчитанную на население (школы, детские сады, больницы, дороги, общественный транспорт и т.д.).

4. Строительство всей необходимой промышленной инфраструктуры должно быть включено в район (очистные сооружения, канализация, дренажные каналы для отвода обильных дождей и т.д.).

5. Подчинение зонированию городов, т.е. нельзя стоить там, где земля предназначалась для чего-то другого, например для торговых центров, офисных зданий и т.д.

6. Защита ценообразования, т.е. дома должны строиться по единому плану, чтобы их ценовой рубеж был примерно схожим, без значительных отклонений. Для этого приняты различные законы, например о размере участков, отступу от края участка (т.е. большой дом не получится построить на участке 55 футов, в силу того, что из-за отступов он не поместится), качеству и типу материалов.

7. Полный финансовый план эксплуатации района – т.е. застройщик должен скоординировать все финансовые расходы на содержание района с городом, которому будет сдан район. Сюда входят расходы на содержание района, поддержку всех инфраструктур, затраты на ремонт, затраты на отрасли не приносящие прямого дохода, например детские и спортивные площадки или поддержание облагораживания. Исходя из этих расчетов рассчитывался налог на проживание в данном районе и рост цен на дома. К слову, для тех, кто не знает, каждый владелец частного домика платит налоги ежегодно в каждую местной администрации. Сегодняшние налоги в Хьюстоне составляют от 3 до 5% от оценочной стоимости дома. Т.е. если ваш дом оценивается сегодняшним рынком в $500 тыс., то ваш ежегодный налог составит в среднем $15-25 тыс. Эти деньги идут на содержание района, школ, ремонт дорог и т.д.

8. Так же в стандарт входят расчеты по строительству дорог, количеству их полос, архитектуры дорог, кривых, подъемов и спусков, размером кварталов, наличию парков и спортивных площадок, ирригации района, канализации, электрики, и т.д.
Теперь, когда у читателей сложилось представление о том, что такое пригород, и с чем его едят, поговорим о домах.

Что же такое типовой американский дом? Современный американский дом, это законченое инженерное сооружение, хоть и выглядящее крайне несерьезно по нашим, Российским меркам.

Особенность США состоит в том, что даже центральные штаты находятся на широте Волгограда, с его мягким климатом, а те что южнее, находятся на широте Крыма и благодатной в климатическом плане Турции!

Стоит ли удивляться тому, что выпавший снег с небольшим морозом полностью парализует жизнь, а регион объявляется зоной бедствия? Но ведь есть и горные штаты, спросите вы, с холодной зимой, и условиями, приближенными к нашим, Аляска наконец, неужели и там так строят? Вы будете удивлены, но да, даже в горной части центральных штатов, где и летом можно покататься на лыжах, строят таким же образом.

Типовой американский дом, это каркасная конструкция из дерева, обработанного влагозащитными пропитками, с наполнением всех полостей негорючей минеральной ватой, играющей роль звуко/теплоизолятора.

Фундамент в основном глубокий ленточный, но может меняться в зависимости от ценовой группы дома от полноценного цокольного этажа, до простой плиты-подушки на глинистых почвах.

Влагозащитные пропитки нужны для того, что бы в процессе строительства дерево не набрало влаги, и имело установленный стандартами процент влажности – 19%. Ведь в южных штатах летом постоянно льют дожди, а в центральных снег может выпасть уже в августе, так что защита дерева очень важна.

Стены обшивают стружечной плитой и обивают гипсокартоном.

Все полости в стенах после закладки коммуникаций закладываются негорюцей минеральной ватой

Все коммуникации, -электро и –водо, прячутся в стены на стадии монтажа.



Обязательно монтируется система вентиляции, которая позволяет поддерживать баланс влажности и содержания кислорода/углекислоты.

Еще одна особенность коммуникаций: водопровод (и зачастую система отопления) монтируется на мягких пластиковых трубах сечением всего 13 мм.

На фото ванна

Внешняя часть дома обшивается дополнительными шумоизоляционными и утепляющими полистироловыми панелями, со значением R равным 3, толщина этих панелей - 13 мм. Сверху панели будут зашиты слоем толстого пластика и рубероидом.

Кирпич декоративный, стандарта ASTM - SW. Помимо кирпича также используется камень.

Между стеной и кладкой оставляется 5-6 сантиметровый зазор для циркуляции воздуха

Соответственно под козырьком оставляется отдушина.

Опять таки, в местности с плюсовой среднегодовой температурой, коммуникации незаглубляют, в горной части центральных штатов и Аляске – как у нас, прячут ниже уровня промерзания.

Как видите, каркасный дом, который мы любим называть сделанным "из говна и палок", в США представляет из себя довольно сложное строение, с продуманным расположением инженерных коммуникаций, и соответствующее довольно жестким нормам. На самом деле, причина такого широкого использования каркасного строительства намного сложнее и глубже, чем может показаться на первый взгляд. Все упирается, как обычно в Деньги… Во первых, использование метода каркасного строительства позволяет максимально удешевить, и ускорить строительство. Строительство капитального дома займет намного больше времени (особенно кладка из кирпича), и обойдется значительно дороже. Большие расходы будут на прокладку инженерных коммуникаций внутри капитальных стен и перекрытий. Удешевление строительства, в свою очередь, позволяет застройщикам оставаться в прибыли даже после разрушительного кризиса 2008 года, сохраняя рабочие места и вытягивая отрасль в целом. Во вторых, страховка на капитальный дом обойдется значительно дороже. Не будем забывать, что большая часть США находится как в зоне сейсмической активности (западное побережье с Калифорнией), так и в зоне подверженной ударам атлантических ураганов (восточное побережье, Флорида, Техас) Причина высокой стоимости страховки на капитальные дома в том, что восстановить капитальный дом, разрушенный ураганом или землетрясением, обойдется намного дороже, ведь по сути придется строить его заново от фундамента и выше, а ремонт в случае незначительных повреждений также займет больше времени и средств.
При слове страховка у жителей России не возникает никаких эмоций, а вот у жителей Европы и США зачастую стоимость страховки является основным фактором при покупке или аренде жилья. Ведь страховка является необходимым условием для покупки жилья, и здесь мы подходим к самому интересному, к разговору про Деньги…

Итак, про Деньги.
Для начала, мы рассматриваем приобретение дома коренным американцем, либо натурализовавшемся в США, и прожившим на протяжении как минимум трех лет. Для нерезидента США все намного сложнее, мы коснемся этого чуть позже и разберем подробно. А сейчас, мы видим американца старше 21 года,
-имеющего кредитную историю более двух лет ( с подтверждением кредитного отчета от одного из трех основных американских бюро – Equifax, TransUnion и Experian),
-номер социального страхования,
-рекомендательное письмо из банка,
-справку о зарплате за три года(подтверждение дохода),
-выписку с вашего счета,
-квитанции об уплате налогов.

Без любого из этих документов взять кредит будет невозможно. Почему кредит, спросите вы? А потому, что на рынке недвижимости США заметно меньше места занимают сделки с «живыми деньгами», которые у нас столь распространены. Подавляющее количество сделок заключается по ипотеке, или Mortgage, но если вы обладатель крупной суммы в банке, то как и в России можете рассчитывать на некоторую скидку, небольшую (как правило в несколько процентов), но все же.

Ипотечная ставка. Бытует заблуждение, что в США все ипотечные кредиты по не могут превышать ставку 4% годовых, так как это запрещено законом. Это в корне неверно, ставка может доходить до 10% для иностранцев, и до 7% для граждан США, что достигается навязыванием банком дополнительных услуг. Ой, знакомо, не правда ли? Есть два вида ипотечных кредитов: с фиксированной и плавающей ставкой. Кредиты с фиксированной ставкой более выгодны заемщикам, хоть ставка по ним выше. К примеру, в 2010, сразу после кризиса 2008 года, средняя фиксированная ставка составляла 4,69%, в 2011 чуть упала и составляла 4,5%, а в 2017 достигла максимума в 7%! Ниже пример фиксированных ставок банков 2010 года, при покупке дома в 165 000 долларов, уплате 20% первоначальным взносом, и теле кредита в 122 000 долларов (все это при условии хорошего кредитного рейтинга, 690-740 по шкале FICO).


Обратите внимание на графу «Дополнительные комиссии», собственно эта таблица 2010 года ценна тем, что показывает точный расчет скрытых выплат, которые по факту значительно увеличивают стоимость обслуживания кредита . С 2010 года стоимость кредита сильно выросла, в 2017 году фиксированная ставка по ипотеке поднялась до исторического максимума в 7% для граждан США, а в первом квартале 2018 выросла еще на 0.5%!

Плавающая ставка представляет из себя банковский продукт выгодный более для банков, предоставляя кредит под меньший процент. Выгода для клиента по ставке может составлять 1-1,5% в среднем, что удобно для тех, кто стремится погасить кредит досрочно. Особенность данного продукта в формуле типа 5/1, где первые пять лет вы платите фиксированную ставку, а потом 1 раз в год ставка кредита меняется. Пересчет ставки происходит по разному, формул много, у каждого банка своя. Какие-то банки привязывают % к ставке по облигациям Федерального Резерва, другие к ставке LIBOR, но главное одно: независимо от вас условия кредита могут измениться, и это значительный элемент риска. И чем выше растут ставки по ипотеке, тем больший риск. Взяв кредит по плавающей ставке в 3,2% в 2010 и выплатив фиксированную ставку пять лет, в 2015 люди столкнулись с ростом плавающей ставки, которая в 2018 достигла 4,66% годовых, что почти наполовину увеличивает их выплаты по процентам… Ниже пример 2011 года.


Скрытые комиссии и однократные расходы весьма распространены в стране Эльфов, особенно при покупке объекта недвижимости. Вот пример расчета скрытых расходов при покупке жилья в Майами стоимостью $230 000, из которых своими деньгами закрывается 20% ($46 000), и тело кредита составляет скромные $184 000.
Базовые платежи:
• Оплата банку за выдачу кредита – $1500
• Оплата за определенную процентную ставку (1% от суммы займа) – $1840
Однократная оплата услуг:
• Оценка стоимости недвижимости – $300
• Отчет о кредитных операциях – $0
• Оценка вероятности затопления – $50
• Налоговые услуги – $150
• Банковская страховка – $350
• Титульное страхование владельца – $350
• Инспектирование – $175
• Инспектирование недвижимости на наличие насекомых и вредителей – $100
• Сбор за внесение государственной записи – $25
• Налог на переход права собственности – $0
• Первоначальный взнос на счет условного депонирования (escrow) – $708
• Предоплаченные процентные платежи – $383
• Страхование домовладельца – $1000
• Итоговая сумма за все сервисные услуги – $3591
Таким образом, наряду с получением ипотеки заемщику придется однократно оплатить сумму в размере $6931. Ежемесячные платежи составят $1342, из них основное тело кредита и проценты – $988; налоги и страховка – $354, cтраховка ипотеки – $0.
Тут было бы уместно напомнить скандал с одним из крупнейших банков «Wells Fargo», который открыл примерно 2 млн депозитных счетов и кредитных карт без уведомления своих клиентов, не забывая снимать с них деньги за обслуживание…

Барабанная дробь! Мы подошли к самому волнующему, к стоимости жилья! А оно растет в цене с 2008 года, с момента последнего крупного падения. Причины мы разберем позже, в материале посвященном тонкостям покупки и продажи (обещаю, это будет очень интересно!), а сейчас просто примеры:
Самое дорогое жилье по статистике в штате Калифорния, Лос-Анжелес, западное побережье.
Вот пример Адрес: 810 N. Avenue 51, Лос-Анджелес, 90042
Цена продажи 639.000 долларов.....

фотография с улицы на сей шедевр американского зодчества

Из описания
60 квадратных метров (общая площадь) 2 спальни и 1 ванная комната.
Сзади дома есть еще отдельная студия (видимо чтобы сдавать в аренду можно было)
Отопление электрическое, 1 кондиционер и одна настенная батарея
Бассейна нет...

Для контраста дом в Cape Fair за $69 900, захолустье по нашим меркам, без работы и перспектив.


Желающие могут лично присмотреть себе дом на этом сайте
[жать сюда]http://bakler.net/realty_ads_437969.html

Средняя стоимость дома в США составила на 2018 год $258 000. Много ли это или мало? Ну как посмотреть. Издание GOBankingRates провело исследование, и вот что обнаружило:
Компания использовала среднюю цену в 100 крупнейших городах для расчета ежемесячного платежа по ипотечным кредитам. Используя правило 30% (не более 30% дохода должно идти на оплату жилья), издания рассчитало доход, необходимый для оплаты ипотеки в этих городах. Затем они сравнили этот доход с количеством семейств, которые имеют данный доход или выше.

Результат можно увидеть ниже.
Сиэтл. Средняя цена дома: $ 688 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 57,6%

Средняя стоимость дома в Сиэтле составляет $688 тысяч, что делает город одним из самых дорогих в стране. Тем не менее, процент семей, которые не могут себе позволить купить дом, не так высок, как в других крупных городах. Все из-за того, что средний семейный доход здесь также высок – $83 476. Однако этого недостаточно, чтобы ежемесячно выплачивать ипотеку в размере $2 911. Вам необходимо зарабатывать $116 440, чтобы позволить себе дом в Сиэтле.

Хьюстон. Средняя цена дома: $ 324 900

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 58,9%

Дома в Хьюстоне все еще слишком дорогие для 60% семей. Это связано с тем, что средний доход семейств составляет $47 793, а это значительно ниже необходимых $ 56 160 для выплаты кредита в $1 404 в месяц.
Цены на жилье здесь упали после урагана Харви, который пронесся над местностью в августе 2017 года. Рынок недвижимости быстро оправился, и цены опять начали расти.

Вашингтон, округ Колумбия. Средняя цена дома: $ 559 950

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 59,8%

Вашингтон, округ Колумбия, является одним из немногих мест, где аренда более доступна, чем покупка дома. Чтобы выплачивать ежемесячную ипотеку $ 2 382, семейный доход должен составлять $ 95 280 в год. Средняя годовая зарплата в городе составляет $75 506, чего недостаточно для оплаты кредита примерно 60% семей в столице страны.

Денвер. Средняя цена дома: $ 470 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 59,8%

Цены на жилье в Колорадо выросли. При средней цене дома в $470 000, ежегодный доход должен составлять $80 240, чтобы оплачивать ежемесячную ипотеку в размере $2006. Однако средний доход семей в городе составляет $61 105. В результате почти 60% домашних хозяйств не могут позволить себе дом в Денвере.

Даллас. Средняя цена дома: $ 385 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 60,2%

Хотя средняя цена дома в Далласе ниже чем в Денвере и Вашингтоне, округ Колумбия, здесь более высокий процент семей, которые не могут себе позволить купить дом в этом большом городе штата Техас. Это связано с тем, что средний доход семей заметно ниже необходимого: $ 47 243. Чтобы ежемесячно выплачивать ипотеку в размере $1 651, семья должна зарабатывать $ 66 040 в год.

Сан-Диего. Средняя цена дома: $ 659 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 65,9%

Только около одной трети жителей Сан-Диего могут позволить себе жилье со средней ценой в $ 659 000. Это связано с тем, что средний доход семьи в размере $71 481 значительно ниже $111 160 — необходимого для выплаты ежемесячной ипотеки в размере $2 779.

Нью-Йорк. Средняя цена дома: $ 859 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 71%

Нью-Йорк – это одно из худших мест для жизни, если вы пытаетесь сэкономить деньги, потому что стоимость жизни чрезвычайно высока, поэтому 71% семей в городе не могут себе позволить купить недвижимость.
Для ежемесячной выплаты ипотечного кредита в размере $3 673 необходимо ежегодно зарабатывать $146 920. Среднего дохода семей в размере $58 856 недостаточно.

Лос-Анджелес. Средняя цена дома: $ 749 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 72,9%

Лос-Анджелес — это одно из самых дорогих мест для покупки жилья. Поскольку среднего дохода семей в размере $54 432 недостаточно для покупки недвижимости, почти 73% семей не могут позволить себе дом в Лос-Анджелесе.
Фактически, жителям Лос-Анджелеса пришлось бы работать больше часов, чтобы позволить себе дом, чем жителям любого города, кроме Нью-Йорка.

Майами. Средняя цена дома: $ 450 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 74,3%

Хотя Майами является одним из немногих крупных городов, где цены на жилье падают, цены не снизились настолько, что дома стали доступными для большинства жителей города.
Фактически, почти три четверти семей в городе не могут позволить себе ежемесячную ипотеку в размере $1 925 на дом при средней цене дома в $450 000. Необходимо иметь $77 000 среднего дохода с семьи в год, при $34 901 реальных.

Бостон. Средняя цена дома: $ 725 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 75,7%

Если вы хотите купить дом в столице штата Массачусетс, вам понадобится годовой доход в размере $122 160, чтобы с комфортом заплатить ежемесячную ипотеку в размере $3 054. Однако это почти вдвое превышает средний доход семей в $63 631. В результате, три четверти семей Бостона не могут позволить себе купить дом.

Сан-Франциско. Средняя цена дома: $ 1 199 000

Процент семей, которые не могут позволить купить дом: 76,7%

Сан-Франциско фактически является одним из крупнейших городов США с наибольшим снижением стоимости жизни в 2017 году. Вам нужно будет зарабатывать $200 080 в год, чтобы с комфортом оплачивать ежемесячную ипотеку в размере $5 002. Однако средний доход семейств в Сан-Франциско составляет $103 801.

Да уж, далеко не каждый Эльф осилит себе сладить домик на Ветке...
Прежде всего, на что следует обратить внимание: огромный разброс среднего медианного заработка, кратный практически. Далее, самое важное: ВСЕ СУММЫ ЗАРАБОТКА УКАЗАННЫ ДО ВЫЧЕТА НАЛОГОВ!!! То есть, уплата налогов по прогрессивной шкале супружеской пары составит:

при доходе до 14 тысяч долларов подоходный налог - 10%;
при доходе от 14 до 58 тысяч налог - 15%;
при доходе от 58 до 114 налог - 25%;
при доходе от 114 до 174 тысяч налог - 28%;
при доходе от 174 до 311 тысяч налог - 33%;
при доходе свыше 311 тысяч долларов налог составит 35%.

Одинокие граждане испытывают некоторое послабление. Так, например, им придется платить:

10% при доходе до 7 тысяч долларов;
15% при доходе 7 - 28 тысяч;
25% при доходе 28 - 68 тысяч;
28% при доходе 68 - 143 тысячи;
33% при доходе 143 - 311 тысяч;
35% при доходе свыше 311 тысяч.

То есть, семья из Сан-Диего со средним годовым доходом в $71 481 должна уплатить налогов 25%. Что то вернут через налоговые вычеты, но скажем 20% отдай и не греши. Округлим до полных сумм для простоты расчета. Остается у них $57 200, из которых год надо жить, питаться, платить кредит за машину, айфон, и так далее. Средняя ипотека составляет $32 400 в год, что оставляет им на жизнь ни много ни мало целых $24 800 на СЕМЬЮ. То есть им год жить на эти деньги, и не в Москве, а в Сан-Диего, где килограмм курицы стоит 8 долларов а килограмм свинины 7 в среднем. Билет на автобус 6 долларов, страховка и кредит по машине $400-800, контракт на телефон $40-50 на человека, оплата интернета $100, счета за электричество $30-120 в зависимости от времени года, счета за коммуналку(вода, канализация, уборка мусора) порядка $50-60. Медицинская страховка способна обанкротить даже тех, кто еще вчера считал себя обеспеченным человеком. Страховка со средним покрытием стоит порядка $495 в месяц, с хорошим $700+. Причем даже при такой страховке придется платить так называемый "сорау". Объём покрываемых услуг зависит от стоимости страховки. Даже когда медстраховка стоит $500 в месяц, она не покрывает все расходы на 100%; если вы заболеете с попаданием в больницу хотя бы на пару дней, то вам придётся заплатить $2000-$3000 из своего кармана (copay). Если же вы здоровы и просто в профилактических целях посещаете врача и делаете рутинные обследования, скажем, три раза в год, то заплатите не менее $500 (deductible). Страховка стоимостью $200 в месяц покрывает намного меньше; при попадании в больницу вы заплатите не менее $4000-$5000 (copay) за те же два дня и будет полностью оплачивать все прочие рутинные услуги, пока сумма не достигнет, скажем, $2000 (deductible).
UPD. Важнейшая часть расходов - налог на собственность. Налог платится местным администрациям, и уходит на поддержание инфраструктуры (дороги, школы и т.д.), и составляет от 3 до 5 процентов оценочной стоимости в год! То есть, купив среднестатистический дом в $258 000, помимо указанных выше трат, вы должны еще от $7740 до $12900 налога в год, или в месяц от $645 до $1075. И сэкономить на налогах не получиться НИКАК. Неуплата налогов это тяжкое федеральное преступление, и карается очень строго, реальные длительные сроки в тюрьме это не то, что бы вам хотелось...
Ну и финалом дам вам повод к размышлению: статистика США и исследования риэлтеров сообщают тревожный факт - несмотря на так называемое "восстановление экономики" доля зрелой молодежи (в возрасте 26-34 года), проживающей у родителей, продолжает расти и достигла исторического рекорда в 20%...

Продолжение следует...

Фото и часть материалов по строительству взяты у mechanismone , за что ему большая человеческая благодарность! ))